Купівля житла в новобудові: як перевірити забудовника?

Купівля квартири – це ризиковано, адже можна натрапити на недобросовісні будівельні компанії.

Однак вихід є. Перевірити забудовників ЖК можна за допомогою відкритих реєстрів. Для цього ми склали детальний алгоритм.

Надійність забудовника

Обов'язково потрібно перевірити:

– всю дозвільну документацію,

– наявність містобудівних умов та обмежень,

– відсутність судових спорів у забудовника та генпідрядника.

Потрібно побачити будинки, які вже здані в експлуатацію. Добре поспілкуватися з мешканцями. Так ви з'ясуєте чи нема проблем з підключенням до комунікацій, чи все обіцяне – реалізоване.

Які документи повинні бути у забудовника

Забудовник повинен мати:

– документи на землю, які підтверджують право власності або користування земельною ділянкою: договір оренди, договір суперфіцію або договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Строк дії оренди не може закінчуватися під завершення будівництва!

Цільове призначення земельної ділянки має бути під багатоквартирну житлову забудову. Трапляється, що в процесі будівництва забудовник змінює цільове призначення.

Дозвіл на будівельні роботи має зазначити умови зведення ЖК. Ліцензія генпідрядника теж важлива. Вона дає зелене світло на будову. У забудовника повинні бути технічні умови на підключення комунікацій міста: електрики, води, газу та каналізації.

Законність новобудови

Щоб перевірити ЖК, варто почати з проєктної документації. Вона має бути завіреною дозвільними органами.

Потім треба вивчити 4 документи: дозвіл на будівництво, ліцензію генпідрядника, технічні умови на приєднання до інженерних мереж і документи на землю.

У відділі продажів зобов'язані показати всі документи. Також вони є на сайті новобудови та у відкритому реєстрі.

В Єдиному державному реєстрі юридичних і фізичних осіб-підприємців є інформація про компанії, які пов'язані із забудовником і будівництвом.

https://irc.gov.ua/ua/Poshuk-v-YeDR.html

У реєстрі судових рішень можна відстежити судові спори забудовника.

http://reyestr.court.gov.ua/

Публічна кадастрова карта показує площу ЖК, цільове призначення та тип власності.

https://map.land.gov.ua/

У Державному реєстрі прав на нерухоме майно є інформація про те, хто володіє землею під забудову ЖК.

https://kap.minjust.gov.ua

Сайт містобудівного кадастру Львова дозволяє подивитися містобудівні умови, обмеження та статус будівництва.

https://mbk.city-adm.lviv.ua/

Відомості про нові зареєстровані документи на будівництво у рамках експериментального проєкту вносяться до Реєстру будівельної діяльності.

https://e-construction.gov.ua/reestri

Цей Реєстр вводиться на заміну чинного Реєстру дозвільних документів.

https://dabi.gov.ua/declarate/list.php

Експериментальний проєкт діятиме до 30 листопада. На постійній основі Електронна система має запрацювати з 1 грудня 2020 року.

Дозвіл на будівництво та ліцензія генпідрядника

Декларацію про початок будівельних робіт видають для об'єктів категорії наслідків СС1. Це житлові будинки до 4 поверхів включно.

Дозвіл на будівництво видається для об'єктів категорій наслідків СС2 і СС3. Це ЖК від 5 поверхів, в яких постійно проживає від 50 до 400 осіб, є торгові та громадські центри.

70% новобудов у Львові – це об'єкти категорій наслідків СС2 і СС3, які потребують ліцензії генпідрядника. Перевірити її можна на сайті ДАБІ в онлайн-реєстрі.

Введення будинку в експлуатацію

Після введення в експлуатацію, будинки категорії СС2 і СС3 отримують сертифікати. Будинки категорії  СС1 – декларацію про готовність об'єкта. Ці документи видавала колишня Державна архітектурно-будівельна інспекція, а тепер – Державна інспекція містобудування. Перевірити сертифікат можна на сайті ДАБІ через код ЄДРПОУ замовника або генпідрядника.

Договір купівлі-продажу

Найпоширеніший варіант – це договір купівлі-продажу майнових прав. Після завершення будівництва, введення будинку в експлуатацію, підписання акта приймання-передачі роботи забудовника реєструється право власності. У договорі купівлі-продажу квартири в новобудові потрібно перевірити всі дані забудовника, проєкт, характеристики квартири (площу, поверх, номер), строки будівництва, порядок та умови оплати.

Щоб ви не хвилювалися за всі ці кроки, ми можемо проконсультувати вас, самостійно перевірити забудовника, ЖК та оформити договір купівлі-продажу.